TOTVS Construção Gestão de Imóveis - Aluguel - Contrato de Locação - Gerar Aluguel Complementar

Para geração de lançamentos utilizando CTO Fixo em contratos de shopping poderemos parametrizar o sistema seguindo os passos do vídeo abaixo.
Este processo não necessita de parametrização de faixas para aluguel complementar. Todo o valor definido de CTO é gerado pelo processo de "Geração de Lançamentos" do contrato de aluguel.

Fique atento! A partir da versão 12.1.2209, o campo CTO mensal passa a compor o cadastro das faixas. Para maiores informações, clique aqui: Contrato de Locação - Dados Gerais - Aluguel Complementar

Caso o Valor mínimo no período e o Valor CTO Mensal não sejam preenchidos, ao marcar a opção "Considera condomínio", ou a opção "Considera fundo promocional" o valor do condomínio e do fundo promocional serão descontados junto ao valor do aluguel base do valor do Faturamento.

Contrato locação > Aluguel Complementar

Exemplo: Valores Mínimos não preenchidos, marcado o campo Considera condomínio na aba de Aluguel Complementar:

Contrato locação > Lançamento Financeiro de Condomínio

Valor condomínio na competência:

Contrato de Locação > Anexos > Controle de Faturamento:

Exemplo: Contrato com o campo marcado "Considera fundo promocional":

Para que o fundo promocional seja descontado do valor total do faturamento, devemos primeiramente acessar o cadastro de fundo promocional. Clique aqui para saber como cadastrar um fundo promocional.

Após o cadastro do fundo, deveremos gerar os lançamentos do contrato de aluguel para a determinada competência.  O sistema irá gerar um evento financeiro do tipo Fundo Promocional, com as devidas parcelas já integradas ao Financeiro.

Para que o lançamento do fundo promocional seja considerado no cálculo do aluguel complementar, também devemos realizar o procedimento abaixo:

Contrato locação > Aluguel Complementar

Marcado o campo Considera fundo promocional na aba de Aluguel Complementar do contrato de locação:

Acessar Contrato de locação > Controle de faturamento;

Inserir um faturamento na mesma competência que o evento do tipo fundo promocional foi integrado.

Exemplo: Evento financeiro do tipo fundo promocional integrado e na competência 12/21. 

Faturamento cadastrado na competência 12/21

Acessar Contrato de Locação > Anexos > Controle de Faturamento:

Faturamento: R$ 220.000,00.

Porcentagem: 10%.

Ao gerar o lançamento do aluguel complementar, o fundo promocional será calculado no seguinte formato:

Gerando lançamentos para o sócio do empreendimento

Quando o contrato não possui um valor mínimo definido, ou seja, o campo Valor período é = 0 e o meu valor do contrato é também igual a zero e eu ainda preciso considerar o condomínio e o fundo promocional, haverão momentos onde o meu valor de faturamento é menor do que o valor do meu CTO. Nestes casos específicos, toda a diferença será gerada na forma de um lançamento cadastrado para o sócio do empreendimento.

Para cadastrar um sócio do empreendimento, siga este exemplo (clique aqui).

Estando o sócio ou os sócios cadastrados no empreendimento, podemos continuar com essa geração.

Neste exemplo básico, na competência do mês 01/21 o controle de faturamento que temos é o seguinte:

E o condomínio e o fundo promocional para esta competência são respectivamente R$ 4850 e R$ 780;

Diante disso, ao geramos o aluguel complementar para esta competência teremos o seguinte cálculo:

O Valor então de R$ 2130 será gerado para os sócios cadastrados no empreendimento como mostramos acima.

O sistema também faz o rateio de acordo com os percentuais cadastrados no empreendimento.

Estes lançamentos são gerados durante o processo do aluguel complementar.

Os lançamentos do sócio podem ser acessados na aba de lançamentos financeiros do contrato de aluguel.

O faturamento na competência 01/21 passa a ter o status "Valor residual para sócios" exemplificando que não tivemos geração de aluguel complementar, mas sim apenas a geração dos lançamentos para os sócios do empreendimento.

Quando o lançamento do sócio é gerado o sistema irá fazer o recálculo do lançamento financeiro de condomínio e irá utilizar um valor de integração com a ação de desconta para refletir este valor que será pago no condomínio.

Este valor de integração é definido por sócio do empreendimento e refletirá no lançamento de condomínio com seu devido rateio. 

O rateio dos valores de integração referente aos sócios, será exibido na tela de apurações de cálculos do condomínio, como mostra a imagem abaixo:

Para cadastrar um valor de integração para o sócio do empreendimento, siga este exemplo (clique aqui).

Excluindo parcelas do sócio

Acesse a visão de contratos de locação, selecionando o registro de contrato que será cancelado, em seguida acesse: Processos > Aluguel Complementar > Cancelar Aluguel Complementar.

Informe a Competência e clique em executar;

Ao final da execução do processo o lançamento será cancelado.

Mais informações acesse:

Contrato de Locação - Processo - Cancelar Aluguel Complementar

O valor do faturamento mínimo mensal definido no campo Valor CTO Mensal, é entendido como a soma de todos os valores, Condomínio, Fundo Promocional e Aluguel.

Caso o valor esteja preenchido o checkbox de Considera condomínio é marcado automaticamente, pois já está incluso no valor.

O valor do faturamento é calculado sobre a porcentagem da faixa. O resultado é subtraído pelo valor mínimo mensal que é definido no contrato. Se o valor for menor ou igual a zero, então nenhum aluguel complementar é gerado. Exemplo de aplicação:

Cadastro de uma Medição de Faturamento que irá incidir os 3% definidos na aba de Aluguel Complementar:

Contrato de Locação > Anexos > Controle de Faturamento:

Faturamento: R$ 550.000,00.

Porcentagem: 3%.

Neste tipo de cálculo, os lançamentos mensais de locação são gerados regularmente pelo processo de Gerar lançamentos financeiros. O valor da parcela poderá ser o valor do contrato, ou então se o contrato estiver com o valor zerado, neste caso o sistema irá gerar um aluguel residual para cada mês.

O aluguel residual é calculado subtraindo o valor mínimo mensal sobre o condomínio e fundo promocional. Por exemplo:

O valor do faturamento é calculado sobre a porcentagem da faixa. O resultado é subtraído pelo valor do condomínio e este será o único valor mensal do aluguel.
Assistam no vídeo como é realizado este processo no sistema.

Agora um outro Exemplo de aplicação:

Além do valor mensal, o sistema também irá calcular o valor complementar por período. Neste caso o contrato deve ter cadastrado um limitador por período e a periodicidade. Se durante este período a soma dos valores mensais for menor que o limitador, então um outro lançamento complementar será gerado com a diferença. Por exemplo:

Limitador: R$ 100.000,00

Periodicidade: 6 meses

Exemplo de valores mensais gerados:

Valor complementar por período = Limitador - aluguel mensal complementar

Valor complementar por período = R$ 100.000,00 - R$ 70.000,00

Valor complementar por período = R$ 30.000,00

Para contratos de locação do tipo cinema, as faixas de aluguel complementar devem ser configuradas com duas porcentagens: bilheteria e bomboniere. O sistema irá calcular o faturamento sobre a bilheteria e depois o faturamento sobre o bomboniere. Estes dois resultados serão somados e a soma será subtraída pelo valor do condomínio e fundo promocional. Por fim o valor será descontado do aluguel mensal e o resultado será o aluguel complementar. Exemplo de aplicação:

Este recurso, disponível a partir da versão 12.1.2306, oferece uma nova opção para otimizar o processo de geração do aluguel complementar. Durante a execução do processo, é possível selecionar a opção "Considerar dobro apenas para CTO" na configuração do aluguel em dobro para o mês de competência.

Para aplicar esta melhoria no processo, siga os seguintes passos:

Ao acessar o contrato certifique-se de que no menu do aluguel complementar o valor do CTO mensal está informado;

No menu de Aluguel em Dobro, selecione a opção 'Considerar dobro apenas para CTO'. No exemplo abaixo, observe que a competência informada foi o mês de setembro;

Uma observação a respeito desta tela diz respeito ao campo Percentual. Ao informar um valor neste campo, este percentual (em destaque na imágem) não é considerado no cálculo do valor do CTO, mas sim no cálculo do valor da parcela do contrato de locação.

Além disso, ao marcar esta opção não será gerado o valor em dobro para aluguel, este cenário aplica-se aos contratos que além do CTO mensal, possuem em sua configuração um valor de contrato maior que zero.

Após realizar a geração do aluguel complementar, acesse o evento financeiro correspondente e edite a parcela referente à competência do mês 09 (que utilizamos em nosso teste). No print abaixo, é possível observar que a memória de cálculo demonstra a informação de que o valor do CTO está dobrado para a competência informada no momento da inclusão do aluguel em dobro.