Ao realizar o pagamento do valor do aluguel, o locatário pessoa jurídica, deverá realizar a retenção do IRRF. A imobiliária ou intermediador (podendo esse ser uma pessoa física) , receberá o pagamento do valor do imóvel e apenas repassará ao locador, que pode ser uma ou mais pessoas físicas. As pessoas físicas recebem o rendimento e precisam declarar seu imposto de renda, descontando o valor retido do imposto, cada um com a sua devida proporção. Sempre que se tem vários beneficiários para um mesmo rendimento, o instituto utilizado pela legislação é o de condomínio. Assim, o artigo 13º do Decreto 9580/2018(RIR). 

Decreto 9580/2018 (RIR 2018)

Seção IV

Dos bens em condomínio

Art. 13. Os rendimentos decorrentes de bens possuídos em condomínio serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver.

Parágrafo único. Os bens em condomínio deverão ser mencionados nas respectivas declarações de bens, relativamente à parte que couber a cada condômino (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 66).

Caso as pessoas físicas, beneficiárias do rendimento de aluguel ao qual incide o imposto de renda, sejam casadas em regime de comunhão universal ou parcial de bens, deverão optar entre reter o tributo na sua integralidade apenas através da declaração de um dos cônjuges  ou proporcionalizar estre as duas declarações. 

Pergunta e Resposta da Receita Federal do Brasil (RFB)

RENDIMENTOS DE BENS COMUNS

205 — Podem os contribuintes casados no regime de comunhão de bens optar por tributar 100% dos rendimentos produzidos por um dos bens comuns na declaração de um dos cônjuges e 50% dos rendimentos produzidos pelos demais bens comuns na declaração de cada um dos cônjuges?

Não, pois a opção, efetuada por ocasião da entrega da Declaração de Ajuste Anual, é pela tributação em nome de um dos cônjuges da totalidade dos rendimentos produzidos pelos bens comuns durante o ano calendário. Portanto, no caso de contribuintes casados pelo regime de comunhão de bens, ou segue-se a regra geral e tributa-se 50% dos rendimentos produzidos pelos bens comuns na declaração de cada um dos cônjuges ou opta-se pela tributação da totalidade dos rendimentos produzidos pelos bens comuns na declaração de um dos cônjuges.

O artigo 4º da Instrução Normativa 1500/2014, amplia o conceito da divisão de rendimentos produzidos por bens ou direitos ao instituto do condomínio e aqueles em união estável : 

IN RFB 1500/2014

CAPÍTULO II
DOS RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS

Art. 4º Os rendimentos comuns produzidos por bens ou direitos, cuja propriedade seja em condomínio ou decorra do regime de bens no casamento, são tributados da seguinte forma:

I - na propriedade em condomínio, inclusive no caso de união estável com estipulação contratual entre os companheiros, a tributação é proporcional à participação de cada condômino;

II - na propriedade em comunhão decorrente de sociedade conjugal, inclusive no caso de contribuinte separado de fato, ou de união estável sem estipulação contratual entre os companheiros, a tributação, em nome de cada cônjuge, incide sobre 50% (cinquenta por cento) do total dos rendimentos comuns;

Parágrafo único. No caso a que se refere o inciso II do caput, os rendimentos são, opcionalmente, tributados pelo total, em nome de um dos cônjuges, sem prejuízo do disposto no § 7º do art. 80.

No caso de condomínio, é preciso respeitar a proporcionalização estabelecida no contrato de locação. Supondo 2 locadores, se o contrato for estabelecido com a proporção de 70 para um condômino e 30 para o outro, o valor repassado pela imobiliária ou intermediador para os dois deverá ter um recibo com 70% do valor do aluguel e outro com 30%.  Os comprovantes de pagamento deverão ser individuais e servirão para os beneficiários comprovar o seu rendimento na Declaração do Imposto de Renda de cada contribuinte. Exemplificando, teríamos: 

"Admitindo-se o aluguel no valor de R$ 3.000,00, relativo à locação de um imóvel pertencente a duas pessoas, em condomínio, na proporção de 70% ao condômino "A" e 30% ao condômino "B", estando essa proporção consignada em cláusula contratual, os rendimentos tributáveis serão atribuídos aos locadores da seguinte forma:

- para o condômino "A": 70% de R$ 3.000,00 = R$ 2.100,00;

- para o condômino "B": 30% de R$ 3.000,00 = R$ 900,00."

O contrato de locação que tenha como partes vários locadores (proprietários) deve ser seguido, pois este produz efeitos jurídicos. Desta forma, a pessoa jurídica ora locatária deve realizar a retenção do IRRF com base na tabela progressiva mensal individualmente para cada pessoa física, ou seja, hipoteticamente se um imóvel pertence a 5 pessoas físicas em frações iguais, e o valor da locação total mensal seja de R$ 100.000,00/5 = R$ 20.000,00 para cada pessoa, a retenção do IRRF será feita para cada um dos condôminos sobre R$ 20.000,00, bem como cada um terá seu informe de rendimentos e informação da DIRF, sempre, individualmente.

Salientamos que será obrigatória a emissão de recibo ou de documento equivalente pelo locador ou pelo administrador do bem, quando do recebimento de rendimentos da locação de bens móveis ou imóveis.

Escrituração dos Rendimentos de Aluguel na EFD-Reinf

O contribuinte que realizar pagamentos ou créditos, com incidência de IRRF e/ou PCC para beneficiário pessoa física ou pessoa jurídica, deverá declarar e escriturar estas operações ou prestações de serviços nos eventos R-4010 (PF) R-4020 (PJ). É o que diz o Manual de Orientações ao Usuário da EFD-Reinf: