Contrato de Locação - Gestão - Escalonamento

Para acessar a funcionalidade seguir o seguinte menu: Aluguel > Contratos de Locação > Contrato de Locação > Anexos > Escalonamento.

Inicialmente, para que um Escalonamento seja cadastrado corretamente no sistema, devemos cadastrar primeiro um tipo de escalonamento e então, associá-lo ao registro.
Este cadastro está disponível no próprio formulário de Escalonamento e irá definir se o mesmo será do tipo "Desconto" ou "Acréscimo". O campo tipo de escalonamento não é obrigatório, e ao cadastrar um escalonamento sem o tipo definido, teremos o comportamento antigo do sistema, cujo valor de integração para desconto será considerado dos parâmetros do TIN.

Os campos do cadastro de tipo de escalonamento são:

Desconto ou acréscimo: Define se o escalonamento possuirá um desconto ou acréscimo que irá compor o lançamento escalonado através de um valor de integração;

Importante:

Quando a opção for "Desconto" ou "Acréscimo", somente valores de integração com ação "Nada" poderão ser utilizados no tipo de escalonamento.

Descrição: Descrição do tipo de escalonamento;
Valor de integração: Valor de integração que será utilizado para compor o lançamento escalonado, caso possua um desconto, acréscimo.

Cadastrando um tipo de escalonamento

Após a criação de um tipo de escalonamento, podemos prosseguir com a criação de um escalonamento. Os campos disponíveis são:

Situação: Campo de controle interno e não editável pelo usuário. As situações disponíveis são:
- Em Preparação: Esta situação será aplicado ao incluir um novo escalonamento;
- Efetivado: Esta situação será aplicado após a execução do processo "Efetivar Escalonamento";
- Cancelado: Esta situação será aplicado após a execução do processo "Cancelar Escalonamento".
- Em Aprovação: Esta situação será utlizada em Workflows do Fluig (A partir da versão 12.1.27). Não serão permitidas edições, bem como execuções de processos no escalonamento que se encontra "Em Aprovação".
Data Inicial, Data Final e Valor são de preenchimento obrigatório;
Data Inicial deve ser sempre maior ou igual à data de Início da vigência do Contrato de Locação;
Data Final, não pode ser maior que a data de prorrogação da vigência;
Prioridade deve ser utilizado pelo usuário para informar a prioridade de um determinado escalonamento quando ocorre conflito de períodos entre escalonamentos. Este campo é numérico e o maior valor tem a maior prioridade. Quando não estiver definida a prioridade, ou seja, quando existirem escalonamentos num mesmo período com um mesmo valor para esse campo, o sistema irá sempre usar o primeiro escalonamento cadastrado para realizar os cálculos.
- Exemplo 1 de Prioridade (Escalonamento pro rata dia):

Escalonamento 1: (01/03/2018 a 25/03/2018) - Prioridade 0;
Escalonamento 2: (20/03/2018 a 31/03/2018) - Prioridade 1;
Conflito entre as datas 20/03 a 25/03;
Neste exemplo, para calcular o valor da parcela utilizando pro rata dia no escalonamento, o sistema irá utilizar o escalonamento 1 para o período 01/03 a 19/03 e o escalonamento 2 para o período 20/03 a 31/03. Nos dias em que houve conflito de datas entre os escalonamentos, o sistema utilizou o escalonamento de maior prioridade.

- Exemplo 2 de Prioridade:

Escalonamento 1: (01/03/2018 a 31/03/2018) - Prioridade 0;
Escalonamento 2: (01/03/2018 a 31/05/2018) - Prioridade 1;
Neste exemplo, para calcular o valor da parcela, o sistema irá utilizar o escalonamento 2 para o mês 03 porque este escalonamento tem a maior prioridade.

Escalonamento por m² define se o escalonamento será por m². Quando marcado, o valor do Escalonamento será em relação ao m², não mais pelo valor total. Dessa forma a aplicação do Escalonamento será de acordo com o cálculo do Valor Final m² (informado no escalonamento) * Área locada do contrato em cada período.

Só poderá ser aplicado Escalonamento por m² em Contrato de Locação que possua Imóvel do tipo Áreas Fracionadas ou Unificadas;
O aditivo de Alteração dos Imóveis do Contrato não poderá incluir Imóveis do Tipo "Imóvel" no Contrato de Locação com data do aditivo anterior a data final de Escalonamento por M² nas situações "Em preparação" ou "Efetivado".

Valor aceitará qualquer valor positivo, com até duas casas decimais, não validando se é maior ou menor que o valor do contrato de aluguel. Valores iguais ou menores que 0 (zero) não serão aceitos;Campo Tipo definirá se o desconto / acréscimo será por "percentual" ou por "valor fixo".
- Percentual: O campo de Valor poderá receber um valor decimal igual ou maior que 0 (zero) ou igual ou menor que 100. O Valor default será 0:Se o campo "Valor Escalonado" for alterado manualmente o campo de Valor deverá ser atualizado novamente com a reaplicação do percentual sobre o novo "Valor Escalonado". Caso o tipo de desconto / acréscimo seja por "valor fixo", o campo Valor irá conter o "valor fixo de desconto / acréscimo" a ser considerado para o escalonamento;
- Valor Fixo Se o campo "Valor Escalonado" for alterado manualmente o campo de Percentual deverá ser atualizado proporcionalizando o percentual com o novo valor escalonado. E o cálculo do valor final será feito da seguinte forma: Valor Final = Valor Corrigido – ValorDesconto. ou Valor Final = Valor Corrigido + ValorAcrescimo.
Aplicar Reajuste: é obrigatório e deverá ser marcado para os casos em que o valor do escalonamento precise ser reajustado juntamente com o contrato de locação. Por padrão, o escalonamento nascerá com a opção "Sem Reajuste" marcada. As opções de reajuste são:
- Sem reajuste: Define que o escalonamento não será impactado pelo processo de reajuste;
- Reajusta valor principal: Define que os reajustes serão aplicados apenas no valor principal, ou seja somente no valor do escalonamento. Exemplo: Um escalonamento de R$ 1000,00 com um acréscimo de R$100. Após o processo de reajuste, na opção "Reajusta valor principal" somente o valor de escalonamento será alterado pelo reajuste.
- Reajusta valor principal e a diferença: Define que tanto o valor principal e a diferença (Desconto / Acréscimo) serão reajustados. Exemplo: Um escalonamento de R$ 1000,00 com um desconto de R$100. Após o processo de reajuste, na opção "Reajusta valor principal e a diferença:" tanto o valor definido para desconto quanto o valor de escalonamento serão alterados pelo reajuste.

Importante!

As opções de reajuste "Valor principal e a diferença" somente poderão ser aplicadas caso a opção de tipo de escalonamento esteja definida para "Valor".
O processo de reajuste não realiza o cálculo pró-rata quando um período escalonado se estende até a data do reajuste, uma vez que o escalonamento possui prioridade sobre o reajuste.

Observação: tem como objetivo inserir detalhes e observações sobre o escalonamento que está sendo cadastrado.

Tela do escalonamento com os campos preenchidos

Rateio (Pró Rata Dia) do Escalonamento

Para utilizar o Rateio (Pro Rata Dia) no Escalonamento acesse o contrato de locação e no campo Modelo de Cálculo marque a opção Utiliza Cálculo Pro Rata.
Para os períodos de parcelas Inicial e Final o sistema utilizará Mês Civil e para os períodos das outras parcelas será usado o Mês Comercial.

Qual a diferença entre Mês Civil e Mês Comercial?

Mês Civil: Expressão existente no mercado financeiro e administrativo que considera todos os dias do mês, da forma real mesmo. Por exemplo, em fevereiro teremos 28 ou 29 dias. Sendo assim, o Ano Civil é considerado com 365 dias.
Mês Comercial: Considera que todos os meses tenham 30 dias, com isso, o Ano Comercial é considerado com 360 dias.

Exemplo de Escalonamento:

Pra facilitar a conta vamos considerar um aluguel de R$30.000,00 ( do dia 1 a 31) (30.000,00/30 = 1.000,00 por dia);

Se tiver um escalonamento do dia 16 a 31/12 no valor de 35.000,00 (35.000,00/30 = 1.166,66 por dia);

De 01 a 15/12 (sem escalonamento) = 15.000,00 De 16 a 31/12 (com escalonamento) = (15 * 1.166,66) = R$17.499,90;

Aluguel total no período de 01 a 31/12/2017 = R$15.000,00 + R$17.499,90 = R$ 32.499,90.

Quando o valor cobrado no mês é dividido por 30 dias significa que está sendo considerado Mês Comercial ("Chama-se ano comercial o período de tempo em que se considera que o ano tem 360 dias e cada um dos meses 30 dias, indistintamente. É utilizado na contabilidade e também na matemática financeira com o objetivo de simplificar os cálculos com datas.");
Quando o cálculo é feito usando exatamente a quantidade de dias do mês chamado Mês Civil ("Mês civil é uma expressão usada no mercado financeiro e administrativo. Considera todos os dias existentes no mês em questão (por exemplo: se estamos em fevereiro, teremos 28 ou 29 dias, etc.).

Para ver o log do escalonamento realizado, basta acessar o Contrato de Locação / Parcelas do Contrato de Locação e abrir a parcela com um clique duplo. Na Memória de cálculo serão mostrados todos os detalhes do cálculo realizado.

Impactos do Aluguel Complementar no Escalonamento

No Contrato de Locação, caso exista algum Faturamento (Aluguel Complementar) e no mesmo período exista algum Escalonamento em Preparação, ao efetivar este Escalonamento, o sistema deve então regerar o aluguel complementar com base nesse novo valor de Escalonamento.

Para entender melhor, veja o exemplo abaixo:

Contrato 001 (01/2018 a 12/2018) – Valor de locação: 1000,00;

Escalonamento Valor: 1500, 00 03/2018 a 06/2018 Em Preparação;

Aluguel Complementar 10% do faturamento para a competência 05/2018 Valor do faturamento: 20.000,00 Valor do aluguel complementar = 1000,00 (0,1 * 20.000 = 2000,00 | 2000,00 – 1000,00 = 1000,00);

Neste caso, ao efetivar o escalonamento, para que o valor de aluguel complementar não fique desatualizado, o aluguel complementar será excluído e gerado novamente, ficando da seguinte forma:

Valor do aluguel complementar = 500,00 (0,1 * 20.000 = 2000,00 | 2000,00 – 1500,00 = 500,00).

Ao recalcular, se o valor do escalonamento for maior que o valor do percentual de faturamento, pode não ser gerado aluguel complementar.

Informações Complementares