1. Questão

Nessa orientação será abordado a novas disposições instituídas pelo Conselho Monetário Nacional, sobre os condições gerais e critérios para contratação de financiamento imobiliário efetuados por instituições financeiras e instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil

2. Normas Apresentadas pelo Cliente

Foi apresentada a Resolução CMN nº 4.909 de 27 de maio de 2021, que altera a Resolução nº 4.676 de 31 de julho de 2018.

2.1 Resolução CMN nº 4.909 de maio de 2021

Art. 1º A Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 7º-A Os direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil relativos a operações de financiamento para produção de imóveis devem ser registrados em sistema de registro operado por entidade registradora de ativos financeiros.

Parágrafo único. A liberação dos recursos relativos aos financiamentos para produção de imóveis somente poderá ocorrer após a realização do registro de que trata o caput." (NR)

"Art. 7º-B O instrumento por meio do qual se formaliza a contratação da garantia a que se refere o art. 7º-A deve conter:

I - a especificação inequívoca dos direitos creditórios dados em garantia, discriminando os constituídos e os a constituir;

II - a previsão do envio, pelo devedor do financiamento para produção de imóveis, de notificação, aos compradores e promitentes compradores das unidades imobiliárias cuja produção é financiada, sobre:

a) a constituição da garantia e as repercussões desse negócio sobre compradores e promitentes;

b) o agente financeiro responsável pela emissão dos instrumentos de pagamento das obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda;

c) a forma de acompanhamento, por meio de interface eletrônica disponibilizada pela entidade registradora de que trata o art. 7º-A, das informações sobre a evolução da dívida referente ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, inclusive parcelas pagas, vencidas e vincendas;

d) a forma de emissão dos comprovantes de quitação das obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda por meio de interface eletrônica disponibilizada pela entidade registradora de que trata o art. 7º-A; e

e) os meios de acesso à interface eletrônica de que tratam as alíneas "c" e "d"; e

III - a especificação dos termos da notificação a que se refere o inciso II.

Parágrafo único. Consideram-se direitos creditórios:

I - constituídos: os decorrentes de contratos de compra e venda ou de promessas de compra e venda referentes às unidades autônomas de empreendimento imobiliário objeto de financiamento para produção de imóveis; e

II - a constituir: os de existência futura, associados às unidades autônomas não negociadas de empreendimento imobiliário objeto de financiamento para produção de imóveis." (NR)

"Art. 7º-C As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil somente podem disponibilizar financiamento para produção de imóveis de empreendimento submetido ao regime de afetação de que trata a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964." (NR)

"Art. 25-B. O disposto nos arts. 7º-A, 7º-B e 7º-C aplica-se às operações de financiamento para produção de imóveis contratadas a partir de 1º de janeiro de 2023." (NR)

Art. 2º Esta Resolução entra em vigor em 1º de janeiro de 2023.

2.2 Resolução nº 4.676 de julho de 2018

CAPÍTULO III

DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Seção I

Das Condições Gerais das Operações

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros; e

IV - contratação, pelos devedores, da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor.

§ 1º Os contratos das operações de financiamento imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

§ 2º A atualização por índice de preços pode ser realizada mensalmente, desde que o prazo da operação não seja inferior a 36 meses.

Art. 6º A razão entre o valor nominal da operação de financiamento imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação, não pode ser superior a:

I - 80% (oitenta por cento), nas operações de:

a) financiamento para aquisição de imóvel residencial;

b) financiamento a pessoa natural para construção de imóvel residencial; e

II - 60% (sessenta por cento), nas operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais (home equity).

Parágrafo único. O valor nominal de que trata o inciso I do caput, compreendendo principal e despesas acessórias, poderá ser de até 90% (noventa por cento) do valor de avaliação do imóvel, no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (SACRE).

Art. 7º As operações de financiamento imobiliário de que trata esta Resolução destinadas à aquisição, à construção ou à produção de imóveis deverão ser garantidas por:

I - alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;

II - alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

III - hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;

IV - hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

V - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; ou

VI - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis.

§ 1º É facultada a contratação de garantias adicionais, a critério do agente financeiro.

§ 2º As operações de empréstimo de que trata o art. 6º, inciso II, devem ser garantidas por alienação fiduciária ou hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação.

Art. 8º Na contratação das operações de financiamento imobiliário de que trata esta Resolução, a cobrança de tarifas relativas à prestação de serviços, pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, deve obedecer ao disposto na regulamentação em vigor.

Art. 9º A liberação dos recursos relativos aos financiamentos imobiliários concedidos somente poderá ser efetuada após a constituição das garantias.

Art. 10. A cobrança de encargos por atraso no pagamento das obrigações relativas aos financiamentos imobiliários deve observar o disposto na regulamentação em vigor.

Parágrafo único. As prestações dos financiamentos imobiliários pagas com atraso devem ser atualizadas pro rata die com base no índice de atualização pactuado no contrato, desde a data do vencimento.

3. Análise da Consultoria

Inicialmente vamos analisar as premissas das mudanças trazidas na Resolução CMN nº 4.676 de 2018, onde foram publicadas mudanças significativas relacionadas ao financiamento imobiliário, com o objetivo de estabelecer condições gerais e critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

3.1 Sistema de Financiamento Imobiliário

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), tem a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral, podendo ser operado pelas instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, além do SFI, o sistema também abrange:

SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo: É quem promove o financiamento imobiliário em geral, com captação dos recursos de depósitos de poupança, O sistema é composto por bancos múltiplos, as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário e as associações de poupança e empréstimo.

SFH - Sistema Financeiro da Habitação: É quem promove e facilita a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente para as classes de menor renda. O sistema é composto por agentes financeiros, entidades fechadas de previdência complementar e demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

3.2 Financiamento Imobiliário

As operações de financiamento imobiliário possuem as seguintes condições essenciais:

• reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
• remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
• capitalização dos juros; e
• contratação, pelos devedores, da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor.

Que poderão ter a atualização do saldo devedor dos contratos por índices de preços ou pela remuneração básica da poupança. A atualização por índice de preços poderá ser realizada mensalmente para prazos superiores a 36 meses.

O valor nominal para financiamento imobiliário não poderá ser superior ao percentual estipulado sobre o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data de contratação, sendo:

• 80% (oitenta por cento), para aquisição de imóvel residencial ou construção de imóvel residencial;
• 60% (sessenta por cento), para empréstimo garantidos por imóveis residenciais

Caso o financiamento seja utilizado o Sistema de amortização Constante (SAC) ou Sistema de Amortização Crescente (SACRE), o valor poderá ser de até 90% (noventa por cento) do valor de avaliação do imóvel.

As garantias das operações de financiamento deverão ser:

• alienação fiduciária do imóvel da operação

• alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

• hipoteca, em primeiro grau, do imóvel da operação;

• hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

• cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

• caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis

O limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado para aquisição ou construção é de R$1.500.000,00(um milhão e quintos mil reais), com um custo efetivo máximo para juros, comissões e outros encargos de 12% (doze por cento) ao ano, com atualização do saldo devedor, utilizando como base a remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

3.3 Mudanças para 2023

Entre as principais mudanças para 2023, temos que os direitos creditórios recebidos em garantia pelas instituições financeiras, devem ser registrados em sistema de registro operado por entidade registradora de ativos financeiros, e somente após o registro é que ocorrerá a liberação de recursos relativos ao financiamento.

Alguns exemplos de registradoras em operação no Brasil são:

• Central de Recebível (CERC)
• Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP)
• TAG IMF

Na contratação da garantia além de especificar os direitos creditórios, informando o constituídos e os a constituir deverão ser informadas notificações aos compradores e prováveis compradores das unidades imobiliárias, como também informações sobre a evolução da dívida, emissão de comprovante de quitação das obrigações financeiras referente ao contrato de compra e venda.

Essas informações deverão ser fornecidas através de interface eletrônica, buscando melhorar os mecanismos de gestão das garantias, de forma mais transparentes com maior segurança nessa modalidade de operação financeira.

4. Conclusão

Com a análise identificamos podemos observar que o objetivo maior é assegurar informações com maior segurança para que construtores e incorporadores tenham maior competitividade na condição de crédito, melhorando a gestão das garantias imobiliárias.

5. Informações Complementares

Não há.

6. Referências

https://www.in.gov.br/web/dou/-/resolucao-cmn-n-4.909-de-27-de-maio-de-2021-322967965

https://www.in.gov.br/materia/-/asset_publisher/Kujrw0TZC2Mb/content/id/35120402/do1-2018-08-02-resolucao-n-4-676-de-31-de-julho-de-2018-35120359

7. Histórico de alterações