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Modelos de cálculos


Os Modelos de Cálculos são cadastrados nos Componentes ( somente nos componentes que tenham o seu Tipo de Componente = Principal ), em uma Modalidade de Venda.
Estes Modelos de Cálculos servem para especificar como será o cálculo do valor das parcelas de uma venda.
 
Em todos os Modelos de Cálculos, o sistema irá levar em consideração a parametrização dos componentes da Modalidade de Venda utilizada.
Os parâmetros são:
Tipo de Componente, Tipo de Parcela, Surgimento do Componente (Na geração do Plano de Retorno, Na Valorização), Ação do Componente (Antes da Entrega, Após a entrega, Ambos), Valor opcional do Fluxus e Componente compõe valor base para cálculo de (Reajuste de Juros de Contrato, Reajuste de Correção Monetária)
 
No sistema SGI, existem 9 Modelos de Cálculos. Cada modelo trabalha de sua forma específica e com seus devidos parâmetros. São eles:
 
  1 - Modelo Padrão
 
2 - Tabela Price
 
3 - Valor Informado
 
4 - Juros Mensal
 
5 - Comprometimento de Prazo
 
6 - Comprometimento de Salário
 
7 - Tabela SAC
 
8 - Tabela SACRE
 
9 - Minha Casa Minha Vida
 
 
1 - Modelo Padrão:
 
Geração do Plano:
 
A geração do Plano no Modelo Padrão se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros.
 
Reajuste Financeiro:
 
As vendas sofrem reajustes financeiros (através do processo de reajuste) de acordo com a periodicidade dos componentes de reajustes.
 
Reajuste do Juros
 
• Juros (%) – Percentual do juros que representará o valor da parcela.
• Periodicidade – Prazo para que o reajuste seja realizado
• Juros acumulado pela periodicidade – Utilizará o valor da periodicidade para o cálculo do ;juros.
• Data do próximo reajuste – Definirá a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Será preenchido no momento da efetivação da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de próximo reajuste receberá o valor nulo quando o mesmo for após a data de entrega do empreendimento.
 
Tipo de Juros:
 
Juros Acumulado:
Para ocorrer juros acumulado, a periodicidade tem que ser maior que 1.
Simples : Utiliza a fórmula : (( PERIODO * VALOR ) * PERIODICIDADE )
Composto : Utiliza a fórmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODICIDADE) – 1) * 100
Por exemplo : Se a taxa de juros for de 1% para um reajuste anual será calculado um juros de 12% para simples e 12,68% para composto.
 
  Juros não Acumulado
Simples : Utiliza a fórmula : (PERIODO * VALOR )
Composto : Utiliza a fórmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODO) – 1) * 100
 
 
Ação do reajuste de juros
 
O reajuste do juros de contrato poderá ser realizado :
 
Juros Simples:
                      - Sobre o Valor original das Parcelas

  • Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM até o mês anterior
  • Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do mês do reajuste
     
    Juros Compostos:
                          - Sobre o Valor original das Parcelas
  • Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM até o mês anterior
  • Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do mês do reajuste
     
     
    Correção Monetária
     
    • Moeda – Símbolo utilizado para reajustar a parcela
    • Coeficiente – Será acrescido a variação da moeda. Sua representação será em valor. Exemplo : 1% - 1,01; 5% - 1,05

    Informações
    titleImportante: Alerta
    • Ao utilizar componentes antes e após a entrega para um grupo de uma venda na data deverá sempre observar a defasagem "Meses de defasagem" descrita a seguir.
      O sistema se comporta efetuando as cargas de todos os índices utilizados no cálculo, ainda que não serão utilizados, por exemplo: na "Correção Monetária Após a Entrega", o sistema irá exigir que já tenha o índice cadastrado para a utilização do calculo do "Coeficiente", no momento de efetuar o cálculo será decidido se já foi entregue ou não a subunidade, de acordo com as definições efetuadas no sistema. Assim, o Coeficiente poderá ser utilizado ou não.
      Exemplo: Empreendimento com entrega em 30/07/2010, com CM Antes (IGPM) com Defasagem '0' e CM Após (IPCA) com Defasagem '0', Data Inicio do Reajuste 01/03/2010.
      Ao efetuar o reajuste para o mês 07/2010 o empreendimento é considerado não entregue. Contudo, o sistema irá buscar o índice do CM Após (IPCA) para a data de 01/06/2010 de acordo a defasagem informada de '0' para efetuar a carga de cálculo para o "Coeficiente". Mas no log do cálculo do reajuste poderá ser observado que não foi calculado nenhum valor para o CM Após (IPCA) como demonstrado:

      ------Log exemplo de reajuste -------
      Reajuste de "Correção Monetária" [CM Apos Entrega]:

      Moeda: IPCA
      Tipo de Moeda: Índice
      Data Base: 01/03/2010 00:00:00
      Data do Reajuste: 01/07/2010 00:00:00
      Data Entrega: 30/07/2010
      Data de Vencime15/08/2010
      Reajustar até dia vencimento: Não
      Data Inicial: 30/07/2010
      Data Final: 01/07/2010

      0 (Variação Final) * R$0,00 (Valor Base) = R$0,00 (Correção Monetária)


    • Meses de defasagem – Quantidade de meses que será decrescido da data base para se achar o índice de reajuste.

    Informações
    titleImportante: Alerta
    • Modelo Padrão - é sempre acrescido a soma de 1 a defasagem informada no componente de "Correção Monetária"
      Exemplo: usuário cadastrou componente "Correção Monetária Antes da Entrega" e informou no campo "Defasagem" o valor de 0, o sistema irá buscar o índice de um mês antes. 
      Data Reajuste:                                        01/05/2018
      - Defasagem informada no componente: 0
      - Defasagem utilizada pelo sistema :        1
      - Índice a ser utilizado no cálculo:            01/04/2018 


    • Periodicidade – Prazo para que o reajuste seja realizado
    • Data do próximo reajuste – Definirá a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Será preenchido no momento da efetivação da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de próximo reajuste receberá o valor nulo quando o mesmo for após a data de entrega do empreendimento.
    • Correção monetária acumulada no prazo do reajuste – O índice de reajuste será calculado a partir da data base até o momento do reajuste utilizando a seguinte fórmula : COTACAOACUMULADA * COTACAOMENSAL (Quando o reajuste é anual e o mesmo é acumulado deverá ser analisado que até a entrega do empreendimento utilizará o reajuste acumulado da moeda antes da entrega).
    • Correção monetária não capitalizada – reajustará a parcela partindo sempre do valor original.
    • Correção monetária capitalizada – reajustará a parcela partindo do valor acumulado dos reajustes anteriores da parcela.
    O cálculo da Correção Monetária capitalizada ocorre da seguinte maneira:
    (Índice correção anterior – 1) * (índice correção atual – 1) * (parcela original + juros)
     
    Ação do reajuste da correção monetária
     
    O reajuste da correção monetária poderá ser realizada :
                - Sobre o Valor original das Parcelas

  • Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros até o mês anterior
  • Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros do mês do reajuste
     
    Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Modelo Padrão, pode ser parametrizado a data de reajuste de referência para fazer o cálculo da correção.
     
    Exemplo:
    Cliente "XYZ" comprou um lote na da 01/11/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de juros simples 3% a.m. com correção monetária mensal e 1 mês de defasagem.
     

    Parcela

    Data

    Cotação

    Índice

    Valor Original

    Correção

    Juros

    Valor Total

    -

    1/9/2001

    210.853

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    1/10/2001

    213.339

    -

    -

    -

    -

    -

    1

    1/11/2001

    215.685

    1.0118

    2,000.00

    -

    -

    2,000.00

    2

    1/12/2001

    216.163

    1.0110

    2,000.00

    24.31

    60.00

    2,084.31

    3

    1/1/2002

    216.944

    1.0022

    2,000.00

    48.34

    120.00

    2,168.34

    4

    1/2/2002

    217.074

    1.0036

    2,000.00

    54.50

    180.00

    2,234.50

    5

    1/3/2002

    217.276

    1.0006

    2,000.00

    64.06

    240.00

    2,304.06

     
    No Modelo Padrão, para o cálculo do índice da correção, o sistema pega a data da venda como base para o cálculo.
     
    Exemplo do cálculo da Correção Monetária do Modelo Padrão:
     
    • Mês 12/2001
    213.339 / 210.853 = 1.0118 (índice)
    (Índice mês anterior – 1) + (índice mês atual – 1) * (parcela original + juros )
    (0 + (1.0118 – 1 )) * (2000 + 60) = 0.0118 * 2060 = 24.31
     
    • Mês 01/2002
    215.685 / 213.339 = 1.0110 (índice)
    (Índice mês anterior – 1) + (índice mês atual – 1) * (parcela original + juros )
    ((1.0118 – 1) + (1.0110 – 1 )) * (2000 + 60) = 0.0228 * 2120 = 48.34
     
    • Mês 02/2002
    216.163 / 215.685 = 1.0022 (índice)
    (Índice mês anterior – 1) + (índice mês atual – 1) * (parcela original + juros )
    ((1.0118–1) + (1.0110–1 ) + (1.0022–1)) * (2000+60) = 0.025 * 2180 = 54.50
     
     
     
    2 - Tabela Price:
     
    Geração do Plano:
     
    No Sistema de Amortização Francês, também chamado de "Tabela Price", o pagamento do empréstimo é feito ao final de cada período, através de prestações iguais, as quais se constituem de juros sobre o saldo devedor e uma quota de amortização do capital
     
    Exemplo:
    Cliente "XYZ" comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3% a.m.
     

    PERÍODO

    PMT

    JUROS

    AMORTIZAÇÃO

    SALDO DEVEDOR

    0

    -

    -

    -

    -10.000,00

    1

    2.183,55

    300,00

    1.883,55

    -8.116,45

    2

    2.183,55

    243,49

    1940,06

    -6.176,39

    3

    2.183,55

    185,29

    1998,26

    -4.178,13

    4

    2.183,55

    125,34

    2.058,21

    -2.119,92

    5

    2.183,55

    63,60

    2.119,95

    -0,00

    Wiki Markup
     
    • PMT = Valor da parcela no SGI
    • JUROS = Valor do componente de Juros
    • AMORTIZAÇÃO = Valor do Componente principal
     
     
    *Cálculo da Tabela Price:*
    A = R    \[( 1 + i )^n - 1\]
    i ( 1+ i )^n * (1+i)^d
     
    Onde: A = Valor do Financiamento 
    R = Valor da parcela a ser procurado
    i = Taxa de Juros
    n = Número de parcelas do financiamento
    d = Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela
    ( d = periodicidade - (data vencimento - data base do componente de Juros) )
    Valor positivo = Antecipação
    Valor negativo = prorrogação
     
    *Exemplo:*
    10.000 = R (1+0,03)5 - 1                    10.000 = R * 0,1592740743
    0,03(1+0,03)5 * (1,03)0                         0,0347782222
     
    R = 10.000                            R = 2.183,55
      4,57970718
     
    *Observação:*
    Se a parcela for diferente de mensal, (semestral, anual, bimestral), a taxa de juros será elevada ao número da periodicidade da parcela. Exceto na taxa de juros onde é elevado a d: \[ (1+i)^d \] Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela
     
    Ex: Parcela semestral = 1% elevado a 6
     (1 + 0,01)6 - 1 = 0,06152 => 6,152%
     
    *Observação:*
    Se a periodicidade da taxa de juros for anual (campo "Periodicidade da Taxa = Anual"), o sistema irá converter esta taxa de juros para mensal antes de calcular o valor dos Juros Price.
     
    *Exemplo:*
    Taxa de Juros anual (i)= 9,5 %
    Fórmula = (1+ i/100)^(1/12) 
    (1+9,5/100)^(1/12) => (1+0,095)^(0,08333333333333) => (1,095) ^ (0,08333333333333) => 1,0075915342905826452817375492048
    Juros mensal = (1,0075915342905826452817375492048 - 1) * 100
    Juros mensal = 0,7591534290582645281737549204 
     
    *Reajuste Financeiro:*
     
    *Observação:*
    a) No caso de Price, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.
     
    b) Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste serão atualizadas, ou seja, parcelas em atraso não serão atualizadas
     
    *Tabela Price com Correção Monetária:*
     
    Para realizar o cálculo da Correção Monetária na Tabela Price, o sistema utiliza a data do primeiro reajuste como referência para fazer o cálculo da correção.
     

    Parcela

    Data

    Cotação

    Índice

    Saldo Dev.

    Amortização

    Juros

    Correção

    Vr. Total

     -

    1/9/2001

    210,853

    -

    -

    -

    -

    -

    -

     -

    1/10/2001

    213,339

    -

    10,000.00

    -

    -

    -

    -

    1

    1/11/2001

    215,685

    -

    8,116.48

    1,883.55

    300

    -

    2,183.55

    2

    1/12/2001

    216,163

    1.011790205

    6,176.42

    1,940.06

    243.49

    25.74

    2,209.29

    3

    1/1/2002

    216,944

    1.010996583

    4,178.16

    1,998.26

    185.29

    50,03

    2,233.58

    4

    1/2/2002

    217,074

    1.002216195

    2,119.95

    2,058.21

    125.34

    54,98

    2,238.53

    5

    1/3/2002

    217,276

    1.003613014

    0.00

    2,119.95




     
    Venda efetuado data 01/11/2001 com defasagem de 2 meses.
     
    Cálculo CM:
    01/12/01 – 2 meses de defasagem = 01/10/01
    Cotação de 01/10/01 / Cotação de 01/09/01 = Índice 213,339/210,853 = 1,011790205
    (Índice * Valor da parcela de 01/11/01) – Valor da parcela de 01/11/01 = Correção
    1,011790205 * 2183,55 = 2209,29
    2209,29 – 2183,55 = 25,74
     
    Observação:
    O índice é calculado mensalmente de acordo com a data de reajuste e meses de defasagens. É multiplicado pelo valor da parcela do mês anterior com todas as correções monetárias e Juros que existir na parcela.
     
     
     
    3 - Valor Informado:
     
    Geração do Plano:
     
    A geração do Plano no Modelo Valor Informado se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros.
     
    Reajuste Financeiro:
     
    Este modelo indica que as parcelas serão fixas durante todo o período financiado, ou seja, as parcelas não sofrerão reajuste de correção monetária nem juros contratuais.
     
     
    4 - Juros Mensal:
     
    Geração do Plano:
     
    Neste modelo, os juros contratuais já serão distribuídos a partir da 2ª parcela de financiamento no momento da geração do plano de financiamento, ou seja, não é feito reajuste de juros mês a mês, somente é calculada a correção monetária dos contratos, podendo ser mensalmente, anualmente ou como previsto em contrato
     
    Reajuste Financeiro:
     
    A correção é feita pelo valor original das parcelas (sem os juros).
     
    Exemplo:
    O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 11/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 12.000,00, sendo 2.000,00 de sinal e 10.000,00 financiado em 10 parcelas mensais, com a 1ª vencendo em 11/02/2002.
     
    A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses pelo IGP-M com defasagem de 3 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 11/05/2002, o próximo será em 11/10/2002 e assim por diante. Quanto aos juros, será cobrado 1% a.m. juros simples.
     
    Teremos o seguinte plano de financiamento:
     

    Parcela

    Data

    Vr. Original

    Juros

    Correção

    Total

    1 - Sinal

    11/1/2002

    2.000,00

    0,00

    0,00

    2.000,00

    1 – Mensal

    11/2/2002

    1.000,00

    0,00

    0,00

    1.000,00

    2 – Mensal

    11/3/2002

    1.000,00

    10,00

    0,00

    1.010,00

    3 – Mensal

    11/4/2002

    1.000,00

    20,00

    0,00

    1.020,00

    4 – Mensal

    11/5/2002

    1.000,00

    30,00

    0,00

    1.030,00

    5 – Mensal

    11/6/2002

    1.000,00

    40,00

    0,00

    1.040,00

    6 – Mensal

    11/7/2002

    1.000,00

    50,00

    0,00

    1.050,00

    7 – Mensal

    11/8/2002

    1.000,00

    60,00

    0,00

    1.060,00

    8 – Mensal

    11/9/2002

    1.000,00

    70,00

    0,00

    1.070,00

    9 – Mensal

    11/10/2002

    1.000,00

    80,00

    0,00

    1.080,00

    10 – Mensal

    11/11/2002

    1.000,00

    90,00

    0,00

    1.090,00

     
    Observação : A parcela foi acrescida de 1% de juros simples a partir da 2ª parcela mensal
    Em 11/05/02 acontecerá o primeiro reajuste. Modelo de cálculo:
    A Data da Cotação Procurada é o mês do Reajuste defasado de 3 meses, sempre dia 1º
    Data do Reajuste: 11/05/2002
    Data da Cotação Procurada: 11/02/2002
    Cotação: 217,074
    Data da Cotação Anterior: 11/10/2001 ( como o reajuste é de 4 em 4 meses, o sistema calcula do acumulado do IGPM de out/2001 a fev/2002)
    Cotação Anterior: 213,339 (cotação em out/2001)
    Variação da cotação da CM: 0,0175 ( IGPM acumulado de out/2001 a fev/2002 = cotação de fev/2002 dividido pela cotação de out/2001 menos 1 = (217,074 / 213,339) – 1 = 0,0175
     
    Cálculo da correção:
    Vr. Original * Variação do acumulada do índice =
    = (1.000,00 + 0,00) * 0,0175 = 17,50
     
    Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Juros Mensal, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção.
     
    Plano de Financiamento Corrigido:
     

    Parcela

    Data

    Cotação

    Índice

    Vr. Original

    Juros

    Correção

    Total

    -

    1/10/2001

    213.339

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    1/11/2001

    215.685

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    1/12/2001

    216.163

    -

    -

    -

    -

    -

    1 - Sinal

    11/1/2002

    216.944

    -

    2000.00

    0.00

    0.00

    2000.00

    1 – Mensal

    11/2/2002

    217.074

    -

    1000.00

    0.00

    0.00

    1000.00

    2 – Mensal

    11/3/2002

    217.276

    -

    1000.00

    10.00

    0.00

    1010.00

    3 – Mensal

    11/4/2002

    218.492

    -

    1000.00

    20.00

    0.00

    1020.00

    4 – Mensal

    11/5/2002

    220.292

    1.0175

    1000.00

    30.00

    17.50

    1047.50

    5 – Mensal

    11/6/2002

    223.688

    -

    1000.00

    40.00

    17.50

    1057.50

    6 – Mensal

    11/7/2002

    228.057

    -

    1000.00

    50.00

    17.50

    1067.50

    7 – Mensal

    11/8/2002

    233.348

    -

    1000.00

    60.00

    17.50

    1077.50

    8 – Mensal

    11/9/2002

    238.943

    1.0305

    1000.00

    70.00

    48.53

    1118.53

    9 – Mensal

    11/10/2002

    244.234

    -

    1000.00

    80.00

    48.53

    1128.53

    10 – Mensal

    11/11/2002

    249.525

    -

    1000.00

    90.00

    48.53

    1138.53

     
     
     
    5 - Comprometimento de Prazo:
     
    Geração do Plano:
     
    A geração do Plano no Modelo Comprometimento de Prazo se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas, o sistema irá calcular o Saldo Indexado das parcelas. O saldo devedor em reais será indexado na moeda definida em contrato. Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato.
     
    Reajuste Financeiro:
     
    Neste modelo, as parcelas serão corrigidas, ou seja, atualizadas de acordo com a variação do índice de correção utilizado, sendo este reajuste feito nos prazos definidos em contrato, por exemplo mensalmente ou anualmente.
     
    No modelo de cálculo Comprometimento de Prazo, os juros vão aumentar o saldo indexado e não o valor das parcelas, e no primeiro mês de reajuste de juros, não irá alterar o saldo indexado.
     
    Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Comprometimento de Prazo, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção.
     
    Modelo de cálculo:
     
    No momento da efetivação da venda, tem-se o saldo Devedor em Reais indexado na moeda definida em contrato (INCC ou IGP-M, por exemplo, chamado saldo Indexado) acrescido ou não de juros ( irá depender do contrato). Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato.
     
    O valor da parcela em Reais permanecerá inalterado até o primeiro reajuste, sendo que o saldo devedor em índice, estará sendo acrescido de juros mensais, referentes ao mês anterior ao reajuste, desde que o mesmo esteja definido em contrato.
     
    No mês do reajuste, pega-se o saldo indexado e multiplica-se pela cotação do índice utilizado, obtendo, assim, o saldo indexado em Reais
     
    Do saldo em Reais, subtrai-se o valor das parcelas atrasadas e divide pelo número de parcelas em aberto vincendas, obtendo assim, o valor atualizado da parcela
     
    Exemplo 1: Exemplo sem efetuar a baixa das parcelas.
    O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.
     
    A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, será composto e será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
     
    Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste do juros será em 10/02/2002 pois no mês da venda não será cobrado juros .
     
    Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor do juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.
     

    COTAÇÃO DO IGP-M



    DATA

    COTAÇÃO

    01/11/2001

    215,685

    01/12/2001

    216,163

    01/01/2002

    216,944

    01/02/2002

    217,074

    01/03/2002

    217,276

    01/04/2002

    218,492

    01/05/2002

    220,292

     
    Saldo Devedor:
    Data                                     Em Reais               Em IGP-M
    10/01/02 (venda)                3.500,00  16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses defasagem)
    10/02/02                              3.500,00  16,227368
    10/03/02                              3.500,00  16,381350117 (16,227368 + 0,9489%)
    10/04/02                              3.500,00  16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%)
    10/05/02 (1º reajuste)         3.593,04  16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)
     
    Observação: Consideramos que nenhuma parcela foi paga
     
    Evolução das Parcelas:
     

    Parcela

    Vencimento

    Vr. Principal

    Correção

    Vr. Atual

    1

    10/02/2002

    500,00

    0,00

    500,00

    2

    10/03/2002

    500,00

    0,00

    500,00

    3

    10/04/2002

    500,00

    0,00

    500,00

    4

    10/05/2002

    500,00

    23,26

    523,26

    5

    10/06/2002

    500,00

    23,26

    523,26

    6

    10/07/2002

    500,00

    23,26

    523,26

    7

    10/08/2002

    500,00

    23,26

    523,26

     
    A correção monetária foi feita a partir do valor original das parcelas, antes do reajuste de juros de contrato.
     
    Modelo de cálculo:
    Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355
    Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04
    Saldo Devedor em Reais – Soma parcelas em atraso na data do reajuste
    = 3.593,04 – 1.500,00 = 2.093,04
    Valor Atualizado = valor anterior dividido pelo nº de parcelas em aberto vincendas
    = 2.093,04 / 4 = 523,26
     
    Exemplo 2: Exemplo efetuando a baixa das parcelas.
    O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.
     
    A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, será composto e será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
     
    Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste do juros será em 10/02/2002 pois no mês da venda não será cobrado juros .
     
    Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor do juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.
     

    COTAÇÃO DO IGP-M



    DATA

    COTAÇÃO

    01/11/2001

    215,685

    01/12/2001

    216,163

    01/01/2002

    216,944

    01/02/2002

    217,074

    01/03/2002

    217,276

    01/04/2002

    218,492

    01/05/2002

    220,292

     
    Evolução das Parcelas:
     

    Parcela

    Vencimento

    Vr. Atual

    S.I.

    SI após juros

    C.M.

    Valor total

    SI após baixa

    1

    10/2/2002

    500,00

    16.22737

    -

    -

    500.00

    13.91430

    2

    10/3/2002

    500,00

    13.91430

    14.04630

    -

    500.00

    11.74160

    3

    10/4/2002

    500,00

    11.74160

    11.85300

    -

    500.00

    9.54960

    4

    10/5/2002

    500,00

    9.54960

    9.64020

    18.72

    518.72

    7.25280

    5

    10/6/2002

    518.72

    7.25280

    7.32160

    -

    518.72

    4.94750

    6

    10/7/2002

    518.72

    4.94750

    4.99440

    -

    518.72

    2.63970

    7

    10/8/2002

    518.72

    2.63970

    2.66470

    -

    518.72

    0.34580

    8

    10/9/2002

    77.35

    0.34580

    0.34910

    1.51

    78.86

    0.00330

    9

    10/10/2002

    0,75

    0.00330

    0.00333

    -

    0.75

    0,0001

    10

    10/11/2002

    0,02

    0.00010

    0.00010

    -

    0.02

    0.00000

     
    S.I. = Saldo Indexado
    C.M. = Correção Monetária
    Parcelas criadas:
    As parcelas 8, 9 e 10, foram criadas para obter os valores de reajuste de juros e correção monetária.
    Ex: Foi criado a parcela 8, pois, o saldo indexado da parcela 7 era de 2.63970, após o reajuste de juros passou a ser 2.66470. Como o valor das parcelas só são aumentados através do reajuste de correção monetária, esta parcela foi criada para suprir este aumento de reajuste de juros.
     
    Cálculo da Correção Monetária
     
    Ao efetuar o reajuste de juros e correção, pega-se o valor do saldo indexado e multiplica pela cotação da moeda do mês atual. Pegue este valor total e divida pelo numero de parcelas em aberto e com este valor, subtraia o valor anterior da parcela e terá o valor da correção Monetária.
     
    Cálculo do Saldo Indexado após a baixa da parcela:
    Parcela 1: Saldo Indexado atual – (valor da parcela a ser baixada / (cotação do mês – defasagem)) = Saldo Indexado atualizado.
    Ex: 16.22737 – (500.00 / 216.163) => 16.22737 – 2.313069
    Saldo Indexado atualizado = 13.91430
     
     
    COMPROMETIMENTO DE PRAZO PARA ALUGUEL
     
    O modelo Comprometimento de Prazo para Aluguel consiste em:

  • O valor do saldo indexado na data da venda será o valor unitário da parcela dividido pela cotação nesta data.
  • Este valor nunca é decrementado pelo sistema, mas pode ser acrescentado do juros de contrato se estiver parametrizado.
  • O valor da correção monetária é calculado de duas formas:
    1ª Para parcelas em aberto: Este valor e obtido a partir da subtração entre o saldo indexado atual multiplicado pela cotação na data do reajuste e o valor inicial do aluguel.
                
    2ª Para parcelas parcialmente quitadas: Este valor é obtido para cada parcela.
    O cálculo é realizado levando-se em consideração o valor quitado, indexado na data da venda ou na data do reajuste anterior realizado. Sobre este valor quitado já indexado é acrescido o juros de contrato proporcional ao período.(Diferença entre a data do reajuste e a data da baixa).
    Em seguida o saldo indexado atual é decrementado do saldo indexado da baixa.
    Este resultado é multiplicado pela cotação na data do reajuste e somado ao valor baixado.
    Por fim subtrai-se deste último resultado o valor inicial do aluguel.
     
    Exemplo:
    Cliente "XYZ" alugou um apartamento na da 01/01/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 10 parcelas, a uma taxa de juros simples 1% a.m. com correção monetária trimestral.
     

    Parcela

    Vencimento

    Vr.Original

    S.I.

    SI após juros

    C.M.

    Valor total

    IGPM

    1

    1/1/2002

    1000.00

    4.6095

    -

    -

    1000.00

    216.944

    2

    1/2/2002

    1000.00

    4.6095

    4.6095

    -

    1000.00

    -

    3

    1/3/2002

    1000.00

    4.6095

    4.6556

    -

    1000.00

    -

    4

    1/4/2002

    1000.00

    4.6556

    4.7022

    27.39

    1027.39

    218.492

    5

    1/5/2002

    1000.00

    4.7022

    4.7492

    -

    1027.39

    -

    6

    1/6/2002

    1000.00

    4.7492

    4.7967

    -

    1027.39

    -

    7

    1/7/2002

    1000.00

    4.7967

    4.8447

    104.87

    1104.87

    228.057

    8

    1/8/2002

    1000.00

    4.8447

    4.8931

    -

    1104.87

    -

    9

    1/9/2002

    1000.00

    4.8931

    4.9420

    -

    1104.87

    -

    10

    1/10/2002

    1000.00

    4.9420

    4.9914

    219.07

    1219.07

    244.234

     
     
     
    6 - Comprometimento de Salário:
     
    Geração do Plano:
     
    A geração do Plano no Modelo Comprometimento de Salário se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas, o sistema irá calcular o Saldo Indexado das parcelas e o Fator Salário. O saldo devedor em reais será indexado na moeda definida em contrato. Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato.
    O cálculo do Fator Salário será o valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo do mês.
     
    Reajuste Financeiro:
     
    O comprometimento de Salário segue a mesma linha do Comprometimento de Prazo, só que no reajuste das parcelas é levado em consideração o fator de salário (valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo vigente na data da venda) que o cliente se comprometeu a pagar, assim se a parcela estiver no seu limite comprometido a correção irá acrescentar parcelas ou também há possibilidade de redução do plano de financiamento.
     
    No modelo de cálculo Comprometimento de Salário, os juros vão aumentar o saldo indexado e não o valor das parcelas, e no primeiro mês de reajuste de juros, não irá alterar o saldo indexado.
     
    Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Comprometimento de Salário, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção.
     
    Exemplo:
    O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.
     
    A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
     
    Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste do juros será em 10/02/2002 pois no mês da venda não será cobrado juros .
     
    Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor do juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.
     

    COTAÇÃO DO IGP-M




    DATA

    COTAÇÃO

    01/11/2001

    215,685

    01/12/2001

    216,163

    01/01/2002

    216,944

    01/02/2002

    217,074

    01/03/2002

    217,276

    01/04/2002

    218,492

    01/05/2002

    220,292

     
    Saldo Devedor:
     
    Data                                     Em Reais               Em IGP-M
    10/01/02 (venda)                3.500,00  16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses de defasagem)
    10/02/02                              3.500,00  16,227368
    10/03/02                              3.500,00  16,381350117 (16,227368 + 0,9489%)
    10/04/02                              3.500,00  16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%)
    10/05/02 (1º reajuste)         3.593,04  16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)
     
    Fator Salário: Valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo em 10/01/2002
    Fator Salário = 500 / 180 = 2,7777777777777777777777777777778
    Salário Mínimo em 10/05/2002 = 200
    Valor da parcela atual = 200 * 2.77777777777777777777777778 = 555, 56
    Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355
    Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04
    Saldo Devedor em Reais – Soma parcelas em atraso na data do reajuste = 3.593,04 – 1.500,00 = 2.093,04
    Nº de parcelas que o cliente pagaria a dívida = (Saldo Devedor em Reais – Soma parcelas em atraso na data do reajuste) / (Valor atual da parcela) = 2.093,04 / 555,56 = 3,767441860465116
    Portanto o cliente pagaria a dívida não mais em 4 parcelas e sim em 3,767441860465116, sendo assim, a última parcela diminuirá, ou seja, o plano de financiamento ficaria da seguinte forma:
     

    Parcela

    Vencimento

    Vr. Principal

    Correção

    Vr. Atual

    1

    10/02/2002

    500,00

    0,00

    500,00

    2

    10/03/2002

    500,00

    0,00

    500,00

    3

    10/04/2002

    500,00

    0,00

    500,00

    4

    10/05/2002

    500,00

    0,00

    555,56

    5

    10/06/2002

    500,00

    0,00

    555,56

    6

    10/07/2002

    500,00

    0,00

    555,56

    7

    10/08/2002

    500,00

    0,00

    426,38 (555,56 * 0, 767441860465116

     
    Observação:
    1) Não será somado nada aos componentes de correção Monetária das parcelas, pois elas estão no fator máximo de salário comprometido
     
    2) A última parcela teve seu valor reduzido, pois para pagar o saldo devedor o cliente não precisa mais de 4 parcelas e sim de 3,767441860465116
     
     
    7 – Tabela SAC 
     
    Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC), também conhecido como Sistema Hamburguês.
    Este sistema é extremamente simples, uma vez que os valores das amortizações periódicas são todas iguais ou constantes. Trata-se de um sistema de amortização (quitação da dívida) muito utilizado pelas instituições financeiras. Como o próprio nome diz, uma parcela fixa da prestação vai abatendo constantemente o que você deve, fazendo com que o saldo devedor seja cada vez menor, e é sobre esse saldo que se aplicam os juros.
    Isso faz com que o valor pago e as próprias prestações sejam decrescentes ao longo do tempo, pois à medida que o tempo passa e a dívida vai sendo quitada e o valor a ser pago com juros sobre o saldo devedor diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela também vai diminuir.
    Lembre-se: no Sistema de Amortização Constante, o pagamento da dívida ocorre constante e igualmente em cada período.
    Considera-se como "saldo devedor" a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total que já foi amortizado (quitado) até o presente momento.
    Exemplo:
    Cliente "XYZ" comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3% a.m.
    Solução: Tabela SAC

    PERÍODO

    PMT

    JUROS

    AMORTIZAÇÃO

    SALDO DEVEDOR

    0

    -

    -

    -

    -10.000,00

    1

    2.300,00

    300,00

    2.000,00

    -8.000,00

    2

    2.240,00

    240,00

    2.000,00

    -6.000,00

    3

    2.180,00

    180,00

    2.000,00

    -4.000,00

    4

    2.120,00

    120,00

    2.000,00

    -2.000,00

    5

    2.060,00

    60,00

    2.000,00

    -0,00

     
    • PMT = Valor da parcela no SGI
    • JUROS = Valor do componente de Juros
    • AMORTIZAÇÃO = Valor do Componente principal
     Observação:
    a) No caso do SAC, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.
    Cálculo da Tabela SAC:
    Valor da Parcela:
    Amortização = Vr. Empréstimo / Nr. Parcelas
    Amortização = 10.000,00 / 5 = 2.000,00
    Valor dos Juros:
    Juros = Saldo devedor * % de Juros
    Juros = 10.000,00 * 0,03 = 300,00
    Tabela SAC com Correção Monetária:
    O cálculo da Correção Monetária na Tabela SAC funciona da mesma forma que o Price.
     
    8 – Tabela SACRE
     
    É uma variação da tabela SAC que é utilizada pela Caixa Econômica Federal. A tabela SACRE utiliza um Sistema de Amortização Crescente.
     
    A diferença do SAC – Sistema de amortização constante para o SACRE – Sistema de Amortização Crescente é apenas o recalculo, ou seja, um novo calculo após um determinado período de andamento do contrato. O SACRE é baseado na mesma metodologia do SAC, mas, sempre considerando o prazo remanescente (que falta) para pagar.  Assim o recalculo força o crescimento da amortização e a rapidez do pagamento.
     
    Ao contrário do que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante e sim crescente, o que permite que a dívida seja paga mais rapidamente.
     
    Neste sistema, o valor da parcela é mantido fixo durante 12 meses. Devido ao fato de que a cada mês o saldo devedor diminui um pouco, ao se manter o valor fixo aumenta-se o valor utilizado para quitar o saldo devedor.
     
    De 12 em 12 meses do financiamento, o saldo devedor é recalculado e dividido pelos meses restantes do financiamento fazendo com que o valor da parcela abaixe.
     
                Observação:
    No caso do SACRE, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.
     
     
    Tabela SACRE com Correção Monetária:
     
    O cálculo da Correção Monetária na Tabela SACRE funciona da mesma forma que o Price.
     

9 - Minha Casa Minha Vida:
 
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