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Para que o PVI possa atender ao mercado de venda de casas e apartamentos Sociais no México serão necessários os seguintes desenvolvimentos.
1.1. Cadastro do Cliente / Prospect
Criação dos campos a seguir que devem ser preenchidos pelo usuario no PVI:
- NSS (Número do Seguro Social)
- CURP (Chave Única de Registro da População)
- RFC (Registro Federal do Contribuinte)
- Será necessário criar dois novos status: “em espera” e “ cancelado”. Para os dois status a proposta de venda fica supensa e perdem a reserva da subunidade.
O status “em espera” é aplicado para prospects que não cumprem os prazos para a entrega de documentos, atualmente fixado em 4 dias.
O status “cancelado” deve solicitar um motivo e pode ser aplicado a prospects que depois de um tempo determinado de espera não concluem a venda.
Os dois status devem permitir a reativação do prospect e caso isso aconteça a proposta de venda deve ser ativada e seu valor atualizado, bem como uma nova subunidade associada.
Os novos campos devem ser criados e registrados também no TIN.
Avaliar a possibilidade de emissão de Relatório por status de cliente e processos, clientes em atraso e cliente com parcelas em aberto.
1.2. Promoções
Atualmente o PVI permite a criação de promoções que tem seu Valor aplicado a um empreendimento e determinadas subunidades. Além desde modelo de promocação deve permitir também:
- Valores por periodos e por condicões
Além da possibilidade de aplicar a promoção de valor a um empreendimento / subunidade, o sistema deberá permitir que sejam criadas faixas de desconto, que poderiam ser aplicadas em um periodo terminado, se atender a situações como: valor de antecipação pagas em menos parcelas, valor de antecipação menor que X.
Ex: no mes de maio pague de uma só vez e tenha um descontó de Mil Pesos!
O TIN deve permitir ainda que a promoção, seja ela qual for, se aplicque a Unidades (Quadras).
- Produtos
Permitir a criação de promoções onde serão fornecidos “brindes” aos clientes que comprarem determinadas vivendas. Estes “brindes” são produtos, como por exemplo, ar condicionado, grade de proteção, etc.
Atende a Hipoteca verde
Esta promoção pode ser aplicado concomitante com outra.
Quando a proposta de venda for fechada e estiver associada a uma promoção desde tipo, deve gerar uma solicitação de compra no backoffice.
- Promoção por modelo de subunidade
O PVI deve permitir a aplicação de uma ou mais promoções por modelos de subunidades .
1.3. Desconto
O valor de desconto que pode ser dado a uma determinada venda, e por usuário deve ser limitado por modalidade de venda.
1.4. Proposta de Venda
Na proposta de venda PVI, deve- se criar o campo para registro do Folio INFONAVIT. Este dado é o registro de que o orgão governamental autorizou o financiamento e somente depois de marcado a venda poderá ser enviada para o TIN.
Criar Simulador para calculo de subsidio do CONAVI e de pagamento da diferença residual que deverá ser feita pelo cliente (adiantamentos).
Este simulador deve permitir a entrada dos dados do INFONAVIT, tais como:
- Monto de Credito
- Descuento Preca
- Edad
- SSV saldo da subconta da vivenda
Permitir a entrada de dados pre fixados pelo governo como (serve para todas as simulações):
- % Imposto
- Custo de Avaliação
- Dias do Mes: média de días do mes (365/12=30,4)
- 1UMA: valor de uma Diário. Este valor pode ser calculado ou infomado pelo usuario pois é publicado no site do governo (http://www.inegi.org.mx/est/contenidos/proyectos/uma/default.aspx ).
- 1UMA Mensal: (30,4*1UMA). Este valor pode ser calculado ou infomado pelo usuario pois é publicado no site do governo (http://www.inegi.org.mx/est/contenidos/proyectos/uma/default.aspx ).
- 1 VSM: Vezes do salário minimo
- Tabela de Valores de Subsídio
- Data inicial e Data Final
valor maximo subsidio regular :
$84.911,15 $78.026,46 $75.731,57
Permitir entrar com os valores que o cliente deve pagar como:
- GASTOS FIN MENOS
- Despesas com Cartório
- Contrato de Agua
- AHORRO VOLUNTARIO
Com todos os dados informados o simulador deve calcular
- VSMMDF = Monto de Crédito / Salario Mensal
- SALARIO CLIENTE (Indice) = Descuento Preça/ 0,25/ Dias do Mês/ 1 VSM- 0,01
- SALARIO CLIENTE ($)= se o valor SALARIO CLIENTE (Indice) for menor ou igual a 1,6 e a idade for menor que 45 anos, considera o salário de $4.589,79, se for menor que de 45 anos mas como salároio em índice maior que 1,6 considera o salário $10.607,01. Se a idade ficar entre 45 e 55 anos e o salário em índice for até 1,6 considera o salário $2.294,90.
- AVALUO MENOS = (MMC * %Imposto)+ Valor de Avaliação
- MMC (Valor Máximo de Credito ) = ((VSMMDF * SALARIO CLIENTE ($)) - GASTOS FIN MENOS - AVALUO MENOS) + SSV+ AHORRO VOLUNTARIO
- Preco da Venda= carregado pelo sistema conforme subunidade escolhida
- DIFERENCIA DE CREDITO= MNC - Preco da Venda
- MONTO MAXIMO SUBSIDIO REGULAR=
se o Preco da Venda <= 158 * UMA mensal, e salário cliente Indice menor que 2, 7 então o máximo de sibisidio será de $80.321,36 (HASTA 2.7 UMAS)
se o Preco da Venda <= 158 * UMA mensal, e salário cliente Indice menor que 4 e maior que 2,7 então o máximo de sibisidio será de $22.948,96 (MAYOR 2.7 HASTA 4 UMAS)
Senão atender a nenhuma das condições acima o valor é Zero.
Esta é uma formula estabelecida pelo CONAVI e não tem apenas estas faixas mas estas são as faixas usadas pelo cliente de acordo com a faixa de preço dos seus imóveis e do seu público alvo em termos de salário.
SUBSIDIO =
se DIFERENCIA DE CREDITO <= MONTO MAXIMO SUBSIDIO REGULAR então o subisidio será igual a DIFERENCIA DE CREDITO
senão MONTO MAXIMO SUBSIDIO REGULAR
- DIF DESPUES SUBSIDIO = DIFERENCIA DE CREDITO- SUBSIDIO
- DIFERENCIA TOTAL= DIF DESPUES SUBSIDIO - CONTRATO DE AGUA- GASTOS NOTARIO
Fonte:
Se ainda houver diferença, a venda pode viabilizada aplicando as seguintes condições:
- O valor de diferença pode ser pago como adiantamento pelo Cliente
- O valor de diferença pode ser descontado da comissão do vendedor, limitado ao valor de comissão tabelado;
- Pode-se dar um descontó para zerar a diferença e assim viabilizar a venda.
As opções acima não são excludentes e podem ser aplicadas simultaneamente, sendo desejado que os valores de limite e saldo da diferença sejam apresentados para que o vendedor possa manejar a porposta.
Os valores de adiantamento apresentados no simulador serão cobrados do cliente pelo vendedor, limitando a um número pre fixado de parcelas, que atualmente é 4 e sua periodicidade é semanal.
São cobrados como adiantamentos os valores referentes a:
- Cartório
- Despesas Financeiras
- Contrato de Agua
- Diferença Total
A proposta de venda deve gerar uma reserva da subunidade, não permitindo assim que outro cliente se proponha a comprar a mesma subunidade. O Prospect deverá pagar todos os valores de antecipação. Caso não pague algum valor de antecipação, a proposta será suspensa e a subunidade perde a reserva e volta para venda, podendo ser associada novamente para um novo prospect. Caso o prospect anterior pague o valor em aberto, será oferecido a ele uma nova subunidade, se não houver mais interesse do prospect, o valor pago como antecipação poderá ser devolvido ou mantido como credito para outra venda. Se ao concluir o pagamento do adiantamento a subunidade escolhida não estiver mais disponivel uma nova subunidade deve ser selecionada, mas caso não haja mais nenhum subunidade disponível o dinheiro de adiantamento pode ser devolvido ou mantido como crédito para outra venda.
São passiveis de devoluções as seguintes situações:
- Indisponibilidade de subunidade após suspensão da proposta
- Recusa de financiamento pelo INFONAVIT e demais orgãos
- Desistência do cliente
Caso haja a necessidade de devolução, o valor a ser restituído será a diferença da antecipação descontado o valor prefixado de custos ($1.850,00) .
A devolução será um processo financeiro e a proposta deverá ter seu status alterado (ex: cancelado) e o motivo informado.
O PVI deve imprimir o recibo de pagamento para o cliente referente ao valor de adiantamento pago (cada uma das parcelas).
Para propostas de venda vinculadas a modalidade INFONAVIT, a venda só será efetivada quando o Folio INFONAVIT, for liberado.
O vendedor deve visualizar as parcelas de antecipação pagas para acompanhar a situação de sua proposta.
Criar Agenda para assinatura de contratos, onde o usuário possa visualizar todas as propostas que atendem pre- requisitos, como Folio INFONAVIT gerado, ou aprovações concluídas (controle de documentos) .
Listar vendas que já tiveram o recebimento do notário para que possa pagar o cartório (setor de expedição) .
Gerar relatório de “Aviso de Retenção”, este aviso deve ser enviado para o empregador do cliente, para torna-lo ciente de que o financiamento foi aprovado pelo INFONAVIT, e que o valor do financiamento deve ser descontado mensalmente do salário.
1.5. Comissão
Além da comissão por valor fixo estabelecido no PVI, será necessário buscar da tabela de preço do TIN o valor fixado para a subunidade. Este valor será enviado para a geração de Comissão do TIN .
O vendedor pode ainda receber um valor de Bonus que estará condicionado a uma quantidade de vendas por periodo e/ ou um valor (meta) .
O pagamento da comissão bem como eventual agrupamento de comissões por período deverá ser administrada pelo Financeiro do Backoffice.
1.6. Etapas de aprovação
Em umas das etapas de aprovação do PVI pode haver um motivo para não se avançar, que é o caso das vendas que já foram escrituradas e enviadas para o INFONAVIT mas por algum motivo não concluíram o processo de liberação de valor, e este passo é de suma importância a verificação, pois para vendas que não tem esta finalização do INFONAVIT não haverá receita.//
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